Garantias locatícias: Entenda as modalidades

Sabe-se que o principal receio de quem pretende alugar um imóvel (locador) é saber

se receberá os aluguéis em dia e, em caso negativo, se terá êxito numa eventual

cobrança dos débitos. Ao passo que a principal dificuldade de quem pretende locar

um imóvel (locatário) é enquadrar-se nas garantias locatárias legais, seja por não

preencher os seus requisitos ou por desconhecimento das modalidades existentes.

De acordo com a Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991), que trata das locações de

imóveis urbanos e procedimentos correspondentes, precisamente em seus

artigos 37 e seguintes, seja na locação residencial ou na comercial (não residencial), o

locador pode exigir uma das seguintes modalidades de garantias locatícias: Caução,

Fiança, Seguro de Fiança Locatícia, e Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de

Investimento.

Sendo assim, entenda as modalidades:

Caução

Nos termos do artigo 38 da citada Lei, referida garantia locatícia pode ser dar

por meio de bens móveis ou imóveis prestados em garantia pelo locatário no contrato

de locação. A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e

documentos, ao passo que a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da

matrícula do imóvel em questão, sob pena de ineficácia ou nulidade da caução

prestada. A caução também pode ser feita em dinheiro e, segundo a Lei, não poderá

exceder o valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, de modo que a importância

deverá ser depositada em conta poupança e, ao final da relação locatícia, o valor da

caução deverá ser restituído ao locatário, acrescido de correção monetária. Existe

ainda a caução por meio de títulos e ações de empresas as quais o locatário detenha,

sendo que em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras,

referida caução necessariamente deverá ser substituída.

Fiança

Nesta, um terceiro garante o

cumprimento das obrigações caso o locatário não venha a cumprir. O instituto da

fiança está conceituado no art. 818 do Código Civil, que dispõe: “Pelo contrato de

fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo

devedor, caso este não a cumpra”. Em regra, é um contrato gratuito e unilateral, ou

seja, acontece por mero consenso entre locatário e fiador, visando viabilizar a

realização do contrato de locação, mediante anuência do locador. O fiador responderá

por todas as obrigações assumidas pelo locatário, na medida das suas

responsabilidades expressamente consignadas no instrumento de contrato, com

vistas a garantir as obrigações do inquilino no contrato de locação.

Seguro de Fiança Locatícia

Consiste na contratação pelo locatário de seguro junto às empresas seguradoras do ramo, as quais

possuem requisitos próprios para assegurarem o locatário no contrato de locação e,

de acordo com a Lei do Inquilinato, deverá garantir todas as obrigações do locatário

no contrato de locação firmado.

Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento

Dentre as espécies de garantias acima citadas, referida garantia locatícia é, quiçá, a menos praticada. A mesma é regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que autoriza instituições financeiras a

administrar carteiras de títulos, com o propósito de constituírem fundos de

investimentos que permitam a cessão fiduciária de suas cotas em garantia de locação

imobiliária, caso o locatário não cumpra com as suas obrigações no contrato de

locação. Tudo sem prejuízo da Ação de Despejo e de uma eventual Ação de Cobrança

das diferenças existentes.

Posto isso, importante destacar que o locador pode exigir somente uma das referidas

garantias locatícias retro citadas, sendo vedado, portanto, mais de uma modalidade

de garantia num mesmo contrato de locação, nos termos do parágrafo único do art. 37

da lei em debate.

Derradeiramente, esclarece-se que a garantia locatícia ajustada no contrato

permanece até a efetiva devolução do imóvel, devendo o locatário tomar todas as

providências para que o imóvel locado não fique sem a cobertura da garantia

ajustada, sob pena de rescisão do contrato de locação. Ao passo que o locador detém o

direito de exigir a substituição da garantia locatícia do contrato em caso de eventuais

prejuízos ou problemas com a modalidade em questão.

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