Nem sempre é fácil fazer a negociação de um imóvel, considerando que é preciso conhecimento e desenvoltura para chegar ao melhor acordo para ambas as partes. O ideal é procurar a assessoria de um corretor de imóveis para a negociação do preço e condições de pagamento, além da análise da documentação.

É essencial que o comprador – devidamente acompanhado pelo seu corretor de confiança – faça uma análise da documentação antes da compra do apartamento ou casa. Para a segurança da transação, a Corregedoria do Tribunal de Justiça de cada estado estabelece as certidões que devem ser apresentadas pelo vendedor. Estas certidões devem estar sempre atualizadas, caso contrário o cartório de notas pode não lavrar a escritura pública, sem prejuízo de outras a critério do comprador. Por isso é indispensável a assessoria de um profissional especializado no mercado imobiliário, que irá checar se o negócio está perfeitamente em ordem para ambas as partes.

São vários os fatores que podem atrapalhar a escritura do imóvel e que demandam muita atenção do comprador. Algumas das situações mais comuns são dívida com o IPTU, dívida com o condomínio e dívidas do próprio vendedor que desabone ou comprometa a venda do imóvel.

Pergunte ao seu corretor se o imóvel que você quer comprar está orientado de forma direta ou contrária à posição solar. Um imóvel com boa incidência solar é fundamental para aproveitar a luz natural e proporcionar um melhor conforto térmico. Além de refrescar o ambiente e ajudar a economizar energia, um imóvel com boa incidência solar e boa ventilação não apresenta problemas com umidade ou mofo, por exemplo. Mas não esqueça: imóveis com boa posição solar costumam ter um preço mais elevado que os demais.

Ao escolher o imóvel para compra, confira se há a possibilidade de negociar o valor da compra, como descontos para compra à vista com a possibilidade de fazer uma proposta ao vendedor.

Se você está procurando um imóvel para você e sua família morarem, é importante questionar também se a casa ou o apartamento possui estrutura adequada para todos, seja no próprio imóvel ou na sua estrutura. Assim, o corretor deve informar se o espaço oferece comodidade aos moradores, se as áreas comuns proporcionam momentos de lazer para toda a família e se a localização do imóvel fica próxima de escolas, parques, centros esportivos e clubes, por exemplo. Identifique também como é a vizinhança do lugar que você pretende morar. Isso independe de morar em casa ou apartamento. É importante que você saiba informações como o estilo de vida, perfil e faixa etária média de quem vive naquela região. Assim, você fica sabendo se os moradores assemelham-se ao seu perfil. Serviços públicos como iluminação, transporte público, segurança, pavimentação, coleta seletiva de lixo, arborização e urbanismo são fatores que podem também ser verificados junto ao seu corretor de imóveis antes de fechar negócio. Pergunte ao seu corretor de imóveis se o imóvel fica localizado próximo a espaços que possibilitem lazer e bem-estar a toda família, tais como praças, parques, clubes e centros esportivos.

Se o imóvel que você está namorando é um apartamento localizado em um condomínio, não esqueça de perguntar qual será o valor médio do condomínio, justamente para avaliar se este custo adicional caberá no seu bolso.

Depois da compra do imóvel, pode ser que o antigo proprietário precise de algum tempo para desocupá-lo e fazer a entrega em definitivo. Então, também é importante ter em mente quando o imóvel precisará estar disponível — aliás, é altamente recomendável que essa condição esteja prevista no contrato de compra e venda.

Avaliar os meios possíveis para realizar o pagamento do seu imóvel é indispensável para conseguir as melhores e mais adequadas condições para cada investimento. Existem diferentes maneiras de pagar o imóvel dos seus sonhos: à vista, por meio de um financiamento bancário ou com a ajuda de um consórcio. O pagamento à vista é sempre uma opção econômica e vantajosa, já que com dinheiro em mãos, aumentam as chances de haver um desconto no preço. Por outro lado, o valor do imóvel pode ser um montante capaz de desestimular ou inviabilizar, por vezes, a compra do sonhado imóvel.

O contrato de venda e compra é o instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender a outra determinado imóvel, por determinado preço e condições. O contrato, ou promessa de venda e compra, pode ser efetivado por instrumento particular (e, nesse caso, há que se observar a presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra) que, nesse caso, é lavrado pelo Cartório de Notas, que tem fé pública. Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um bem a outro, muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado. A escritura definitiva de uma unidade autônoma é lavrada quando a mesma está devidamente concluída, ou seja, com a averbação da construção do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

Para que se opere efetivamente a transferência da titularidade do imóvel, é necessário o registro do título de transmissão perante o competente Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art. 1245 do Código Civil Brasileiro.

Quando se compra ou vende um imóvel, é necessário recolher o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Esse imposto não é cobrado no caso de doações e heranças. É inter vivos, que significa que o negócio é realizado entre pessoas vivas.

Pagamento do reconhecimento de firma no contrato particular, pagamento do Imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI), recolhido aos cofres do município; pagamento das despesas com Tabelionato de Notas para elaboração da escritura pública de compra e venda em nome do comprador ou de todas as taxas de contrato de financiamento imobiliário, pagamento do Registro imobiliário no cartório de imóveis para transferência do bem, pagamento do registro de gravame (ônus Reais) em garantia ao banco financiador e taxas de cartório, pagamento de taxas bancárias para transferência de valores para conta do vendedor, pagamento de todas as certidões negativas pessoais do comprador e cônjuge bem como autenticações em documentos pessoais (cópias autenticadas).

Pagamento da comissão ao corretor de imóveis, pagamento do reconhecimento de firma de seus documentos e do cônjuge, pagamento de documentos autenticados (xerox), pagamento das certidões negativa do imóvel (ônus reais, IPTU, cota condominial e condomínio), pagamentos das certidões negativas pessoais suas e do cônjuge, pagamento de registro na matricula imobiliária de qualquer documento que falte para efetivação do negócio, pagamento do IPTU, condomínio, luz, água, etc até a entrega do imóvel ao comprador quando é firmada oficialmente a posse, pagamento de qualquer documento que falte para concretização do negócio que seja relativo ao imóvel ou pessoal.

Essa é provavelmente a dúvida mais comum dos locatários quando estão prestes a fechar negócio. Acontece que a lei não entende como prazo mínimo este período, mas coloca algumas restrições para o aluguel com tempo inferior a 30 meses (dois anos e meio). Por conta disso, os contratos de locação residencial geralmente são realizados com esse prazo.

A resposta para essa dúvida é sim! Caso o locatário queira deixar o imóvel antes do prazo combinado, deverá pagar uma multa proporcional aos meses que ainda não foram pagos como uma garantia de que o locador não seja prejudicado.

Neste caso, ele passa a vigorar com a definição de prazo por “tempo indeterminado” e o inquilino pode ou não sair do imóvel. Isso deverá ser alinhado com o locador, que pode pedir a devolução do imóvel ou não. Caso o locatário deseje sair com o contrato já vencido, deve com antecedência mínima de 30 dias.

Deve ser registrada por escrito toda e qualquer reclamação referente a problemas de estrutura que possam ter no imóvel. Caso seja vista alguma irregularidade com as condições do mesmo, é primordial que seja comunicada ao locador ou representante legal da propriedade. É preciso formalizar a reclamação para que a mesma seja válida.

Além da cobrança do valor do aluguel, Condomínio, IPTU, taxa de incêndio, seguros contra incêndio devem ser pagos pelo locatário. Ressaltamos também a importância da manutenção do imóvel, além do cumprimento da Convenção do Condomínio e seu regulamento interno. Cabe lembrar que as responsabilidades do locatário estão descritas no artigo 23 da Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato.

Caução: um depósito realizado no valor de três meses de aluguel em uma conta poupança que poderá ser recuperado com as devidas correções pelo locador na desocupação do imóvel; Fiador: a pessoa se habilita a arcar com a dívida das parcelas caso o locatário atrase os pagamentos; Seguro Fiança: é um valor pago à vista ou mensalmente junto ao valor do aluguel e encargos, usado para pagá-los em caso de atraso ou inadimplência. Título de capitalização: É um título de crédito comercializado por empresas de capitalização e que garantem ao adquirente o acúmulo de determinado capital ao longo de um período e que também pode estar associado ao sorteio de prêmios. Contudo, para que determinado título assuma essa função na forma da lei é necessário que ele tenha finalidade específica para dar garantias sobre aluguéis.

Não. O locador pode propor a ação de despejo no dia seguinte ao atraso. Não há prazo mínimo (ou máximo, salvo a prescrição), para a propositura da ação de despejo.

Falecendo o locador, a locação será transmitida (em direitos e deveres) aos seus herdeiros. Se falecer o locatário, o cônjuge sobrevivente, companheiro, herdeiros ou outros ocupantes (residentes) do imóvel ficarão sub-rogados em seus direitos e obrigações, conforme dispõe o artigo 10 da Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato).

Não necessariamente. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, conforme prevê o artigo12 da Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato.

Depende. O locador só poderá cobrar aluguel adiantado se não exigir do locatário nenhuma garantia (fiador/ depósito/seguro fiança/título de capitalização). Se o fizer, não poderá cobrar aluguel antecipadamente, conforme determina o artigo 42 da Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato.

O locatário deve notificar por escrito o locador, através da administradora, com pelo menos 30 dias de antecedência, a sua intenção de deixar o imóvel. Vencido o prazo da notificação, o mesmo deve desocupar o imóvel e entregar as chaves ao locador ou à administradora juntamente com as 3 últimas contas de água, luz e gás devidamente quitadas. Após a vistoria do imóvel, faz-se o acerto final do aluguel e encargos locatícios. Só então é que o locatário e o fiador – se for essa a modalidade de garantia do contrato de locação - estarão exonerados das responsabilidades da locação.

Não. O artigo 4º da Lei do Inquilinato estipula que a multa contratual será sempre proporcional ao tempo decorrido do prazo contratual, sendo nula a cláusula que determine de forma diferente.

Geralmente, os contratos de locação residencial são firmados com um prazo de 30 meses, mas não há nada que impeça que o acordo seja celebrado por um período inferior. Cabe ressaltar que em contratos firmados por um período inferior a 30 meses, a dificuldade na retomada do imóvel é maior. De acordo com o artigo 46 da Lei do Inquilinato, nos casos de locações definidas por contrato com prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do acordo acontecerá no fim do prazo estabelecido, independente de notificação ou aviso. Após prazo, se o locatário continuar no imóvel por mais 30 dias sem oposição do locador, entende-se que a locação está prorrogada por tempo indeterminado, sendo mantidas as cláusulas contratuais. Acontecendo a prorrogação, o proprietário do imóvel pode "denunciar" o contrato, concedendo o prazo de 30 dias para desocupação - esta é a chamada "denúncia vazia". Porém, quando o contrato for ajustado por período inferior a 30 meses, segundo o artigo 47 da Lei do Inquilinato, após o prazo estipulado, a locação é prorrogada automaticamente, por período indeterminado, podendo ser retomado apenas em casos específicos, como por exemplo, solicitação para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, dentre outros.

Caso haja a necessidade de se recorrer ao judiciário, o acréscimo de despesas para o locador caso o fiador more em outra cidade é muito grande.

Não, conforme dispõe o parágrafo único da Lei do Inquilinato.

Quando o imóvel está locado, a posse é transferida ao locatário. O locador continuará como proprietário, mas transfere o uso do bem ao inquilino (para que este usufrua do imóvel). Desta forma, enquanto o bem estiver locado, o proprietário não poderá usar áreas comuns do condomínio como, por exemplo, a piscina e o play.

Pessoas físicas precisam apresentar os seguintes documentos para locação de um imóvel: – Documentos de identificação: RG e CPF; - Comprovante de renda; – Comprovante da residência atual, que pode ser conta de água ou luz. – Três últimos recibos de pagamento de aluguel, caso esteja morando atualmente em imóvel alugado.